경매 권리분석, 임차인 전입신고/점유 = 대항력 있는 임차인

경매의 말소기준권리에 대해서 지난번에 말씀드렸는데요

 

오늘은 경매시 가장 중요하게 봐야할 임차인의 대항력 여부에 대해 알아보고자 합니다.  

 

동시에 새로운 집에 세입자로 입주하시는 분들에게도 전입신고의 중요성이기도 한데요

 

 

▮ 대항력이란?

 

이미 유요하게 성립된 권리관계나 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다.

 

쉽게 얘기하면 ‘대항을 할 수 있는 힘’ 으로 임차인이 살고 있는 집이 경매에 넘어가도 경매 낙찰자에게

 

보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

 

낙찰자가 보증금을 주지 않으면 그 집에서 보증금을 줄 때까지 거주할 권리가 있는 겁니다 .

 

 

‘주택임대차보호법’은 사회적 약자인 임차인을 보호하자는 취지의 특별법입니다.

 

대항력이란 대항요건을 갖춘 그 다음 날 0시부터 발생하는 효력으로, 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 소유권 변동이 생기더라도 임대차기간 보장과 보증금을 보호 받을 수 있는 일종의 권리입니다.

 

 

대항요건을 갖춰야 대항력이 생긴다고 했는데요

 

▮ 대항력의 성립요건은?

 

(1) 주민등록(=전입신고) + 주택의 인도(=점유) -> 대항요건

 

(2) 말소기준권리(ex근저당) 에 앞서서 대항요건을 갖출 것

 

 

위의 두 가지 사항을 갖추어야 합니다.

 

경매 권리분석을 할 때 대항력을 가진 선순위(말소기준권리보다 앞선) 임차인이고 배당요구까지 배당요구 종기일 안에 신청을 했다면 낙찰금에서 배당이 되어 금액에 따라 소멸을 할 수도 있고 일부가 낙찰자가 인수를 해야하는 경우가 있으니 꼼꼼히 분석을 하셔야 합니다.

 

만약 대항력을 가진 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면??

 

전액 낙찰자가 인수를 해야하기 때문에 그 물건은 스킵을 해야 합니다

 

 

간혹 위장임차인이나 무상임차인이 있을 수도 있는데 이런 케이스를 간파하고 입찰을 하기에는 상당한 부담이 있기 때문에 많은 경험이 있는 분이 아니라면 안전한 물건을 찾으시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

임차인의 입장에서 대항력을 얘기하자면 하나의 믿을 구석이 생기는 것입니다.

 

젊은 분들은 주변에서 전입신고, 확정일자를 꼭 받아라~ 라는 얘기를 많이 들으실텐데요.

 

대항요건을 갖추기 위한 조건이기 때문에 저도 반드시 하시라고 말씀드립니다.

 

간혹 악질 임대인이 계약후 개인 사정으로 근저당을 몰래 받는 경우도 있는데요, 최악의 상황들에서도 보증금 보호를 받기 위해서는 이사하는 날 바로 전입신고, 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다.

 

 

개인의 부주의로 권리를 놓치는 일이 없어야겠습니다.

 

 

위에서 대항력은 전입신고와 점유(그 집에 거주)로 이뤄진다고 말씀드렸는데요

 

만약 회사 이전 등으로 점유를 안하거나 주소를 다른 곳으로 전입신고를 하게 되어 대항요건이 충족되지 않아서 대항력이 사라지는 경우가 생길 수가 있는데요

 

이럴 때 대항력을 지키기 위한 방법이 있습니다.

 

‘임차권등기’를 하는 방법이 있습니다!