부동산 경매 권리분석의 기본핵심! 말소기준권리!

 

현 정부에서 18번의 부동산 규제 대책이 있었지만 아직도 부동산 경매에 대한 열기는 식지 않고 있습니다.

 

 저도 경매를 알게 된지 얼마 안되었지만 요 몇 년간은 정말 광풍이라고 할 수 있을 정도로 경매 열기가 엄청 났습니다.

 

 강의도 많이 생겼고 그 강의를 듣고 성공적인 투자를 한 수강생이 또 강의를 하고.. 수도권의 지방법원을 가면 평일에 하는 경매인데도 불구하고 많은 사람들이 입찰을 하러 옵니다.

 

이 글을 보시는 분들 중에서도 경매에 관심을 갖고 계신분들이 많이 계실텐데요.

 

경매 권리분석의 핵심인 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.

 

 

권리분석을 하기 위해서는 해당 물건의 등기부등본이 필요합니다.

(등기부등본은 그 물건의 역사를 적어놓았다고 생각하시면 됩니다)

 

 

 

등기부 등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’에서 확인할 수 있습니다!

 

등기부등본상에 나와있는 권리를 보고 분석을 해 나가면 됩니다.

 

 

말소기준권리는 쉽게 말해서 ‘내 뒤에 있는 권리들은 말소된다!‘ 요런 느낌으로 생각하면 좋습니다.

 

 

말소기준권리를 잘 알고 있다면 복잡한 권리관계를 비교적 간단하게 정리할 수 있습니다. 왜냐하면 말소기준권리 이후에 나오는 권리들은 경매 낙찰로 소멸되기 때문입니다.

 

 

 

▮ 말소기준권리의 종류

 

1. (근)저당권

2. (가)압류

3. 담보가등기

4. 경매개시결정등기 :

5. 선순위 전세권으로 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우

 

 

 

그렇지만 말소기준권리 이후에 있다고 해서 다 소멸되는 것이 아닙니다. 경매로 소멸되지 않는 등기상의 권리와 경매로 소멸되지 않는 등기 외의 권리가 있는데 이러한 물건들은 뒤도보지 말고 x표를 눌러서 창을 꺼주시면 됩니다.

 

 

 

▮ 경매로 소멸되지 않는 등기상의 권리

1. 선순위지상권

2. 선순위지역권

3. 배당요구를 하지 않은 선순위전세권

4. 선순위가처분

5. 대항력 있는 등기된 임차권

6. 선순위소유권이전청구권가등기

7. 경매개시결정등기 전 청산절차를 마친 선순위담보가등기

 

 

 

 

▮ 경매로 소멸되지 않는 등기 외의 권리

1. 유치권

2. 법정지상권

3. 분묘기지권

4. 배당요구 없는 대항력 있는 선순위 임차보증금

 

 

경매로도 말소되지 않는 권리 중에서도 등기부등본에 나타나지 않아 매각물건명세서나 임장(현장방문)을 통해 성립여부를 확인해야 하는 권리들도 있습니다. 말소기준권리 앞에 설정된 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 그 예이니 주의를 요합니다.

 

 

경매를 처음 접하시는 분들은 말소기준권리가 (근)저당권이나 경매개시결정등기인 물건으로 접근하시는 것을 추천드립니다.

아직까지 저도 그 외의 말소기준권리는 어려워서 바로 패스합니다.

 

 

경매는 많이 알면 재미있게 할 수 있지만 무턱대고 입찰했다가 낙찰되면 자칫 굉장한 스트레스와 경제적 손실이 있을 수 있습니다.

 

요즘은 공부할 수 있는 다양한 경로가 많으니 관심있으신 분들은 충분히 숙지하시고 입찰에 도전해 보시기 바랍니다~!