보증금을 지키는 임차권 등기명령

 

 

 

최근에 부동산 규제정책, 갭투자 등으로 역전세난이 심화되고 있는데요

 

지난번에 알아본 대항력에 이어서 보증금반환하기 위한 방법인

 

임차권 등기명령에 대해 알아보겠습니다.

 

 

임차권등기명령은 계약기간 만료로 집을 비워야 하는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인이 가지고 있는 대항력과 우선변제권을 받을 수 있도록 하는 제도입니다.

 

임차인은 그냥 이사하자니 대항력 요건을 유지할 수 없고 그렇다고 종전 집에 그대로 머무를 수도 없는 곤란한 상황에 처하게 됩니다.

 

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민사소송을 제기하면 나중에는 이길 수 있겠지만, 이 같은 당장의 문제를 법적으로 해결하지 못한다면 결국 무용지물이 됩니다.

 

이때 주택임대차보호법의 “임차권등기명령” 제도를 잘 활용하면 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있을 뿐 아니라 임대인에게 현실적인 압박을 가할 수 있습니다.

 

 

 

▮ 임차권등기명령은

 

신청 → 심리 → 발령 → 촉탁 → 등기부등본상 등기기입

 

순서대로 진행됩니다.

 

 

 

임차권등기명령을 하기 위해서는 계약 해지를 입증할 수 있는 증거들을 갖추고 있어야 됩니다.

 

임차권등기명령을 신청하기 전에

임대인에게 계약해지 통보는 문자를 통해 증거를 남기던지, 만기일이 다가오기 전에 보증금 반환요청을 구하는 내용증명을 1-2회 보내서 증거서류를 갖추어 놔야겠지요??

 

 

 

법원에서도 신청한 사람의 이야기가 정말 맞는지 거짓으로 신청하는 것은 아닌지 판단을 하기 위해서 증거들이 필요합니다.

 

확정일자 받은 임대차 계약서, 주민등록등본, 내용증명, 문자 및 녹취 목록 등등 자신의 억울한 상황에서 나올 수 있는 증빙, 증거들을 모두 모아 필요한 서류를 첨부하여 신청해야지 단번에 원만하게 해결할 수 있습니다.

 

 

 

▮ 첨부서류와 비용

   - 건물 등기부등본 : 법원 등기과

   - 임대차계약서 사본 : 앞 뒷면 전체 복사, 확정일자 기재된 부분 반드시 첨부

   - 임차인 주민등록초본 : 시청, 전입일자가 기재된 등본 혹은 초본

   - 내용증명 및 우편배송 정보

 

   - 등록세 7200원

   - 인지세 2000원

   - 송달료 28800원

   - 등기수수료 3000원

 

 

 

 

 

법원의 인용결정을 받게 되어서 등기부등본에도 임차권 등기가 되면

 

주소를 이전해도 기존의 주택에 대한 임차인의 권리(대항력과 우선변제권)을 보장받을 수 있게 됩니다. 신청후 등기부등본상에 기입되기까지는 한달 정도 소요됩니다.

 

보증금은 바로 받을 수는 없겠지만 그 집이 경매로 넘어가서 새로운 낙찰자를 만나게 되면 그때 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 행사 할 수 있습니다.

 

 

이 글을 보시는 분들에게는 보증금을 떼이는 없는 일이 있기를 바라며 혹시 모를 악성 임대인에게 보증금을 보호할 수 있도록 임차권등기의 효과을 정리해보겠습니다.

 

 

 

▮ 임차권 등기의 효과

*대항력 및 우선변제권의 유지

-임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대한요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(‘주택임대차보호법’ 제3조의3제5항 단서)

 

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

 

*대항력 및 우선변제권의 취득

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.(‘주택임대차보호법’제3조의3제5항 본문)

 

 

*소액보증금의 최우선변제권 배제

-임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.(‘주택임대차보호법’제3조의3제6하)

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지의 제도입니다.