주택임대차보호법 소액임차인 최우선 변제금 요건과 금액은?

주택임대차보호법은 많이 들어보셨을텐데요.

 

주택임대차보호법인 소액임차인 최우선변제금은 경매 입찰을 계획하시는 분들에게는 입찰금, 권리분석, 대출 등을 판단하실 때 알아두셔야할 정보가 될 수 있고,

 

원룸 또는 투룸 등을 구하시는 임차인분들도 도움이 되는 최우선변제금에 대해 알아보겠습니다.

 

 

먼저 소액임차인이 무엇인가 하면

 

보증금이 일정금액보다 적은 임차인을 말합니다.

 

소액임차인은 현재 임차인으로 거주하고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때

 

다른 권리인보다 최우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있도록 만든 제도입니다

 

소액이긴 하지만 보증금을 날리지 않게 해주는 아주 고마운 법입니다~!

 

이 때 보증금의 일부(아주 소액일 경우 전부)를 보호받는 금액이 최우선변제금입니다!

 

최우선변제금은 지역에 따라 적용된 일자에 따라 조금씩 다른데요~!

 

다음 표를 보고 나의 해당 지역의 보증금 범위와 최우선변제금은 얼마인지 알 수 있습니다!

 

 

* 최우선변제 기준시점은 담보물권(ex근저당) 설정 일자 기준입니다!

 

 

 

18년에 최우선 변제금액이 약간 올랐는데요. 최신버전은 인터넷 등기소에 가면

 

확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

최우선변제금액을 받기 위해서는 반드시 갖추어야할 요건이 있습니다. 아래의 요건은 반드시 지켜주셔야 자신의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다

 

1. 전입신고, 확정일자

2. 점유(임차하는 주택에 거주할 것)

3. 보증금 적용범위 이하

4. 배당요구의 종기일까지 배당요구

5. 배당요구 종기일까지 무조건 전입신고 유지

 

 

 

방을 구하시는 임차인 분들은 보증금은 소액임차인의 범위이하로 하시고 입주하자마자 전입신고와 확정일자를 받아두시면 비교적 안전하게 보증금을 보호받을 수 있습니다!

 

 

경매 입찰하시는 분들에게도 최우선변제금을 배당받는 임차인이 있는 물건은 비교한 물건이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

번외로 주택임대차보호범의 적용범위입니다.

 

(1) 주거용 건물

주거용 건물인지의 여부는 사실상의 용도를 기준으로 판단하고, 공부상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아니므로 건물의 등기, 건축허가 여부 등과는 무관하다.

건물의 주된 용도가 주거용으로 사용되는 것이 주가 되는 경우에는 그 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용되고, 그 반대의 경우에는 동법이 적용되지 않는다.

 

① 주택임대차보호법이 적용되는 경우

공부상의 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우(대판 87다카2024),

옥탑을 주거용으로 임차한 경우(대판 85다카1367)

 

② 주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우

방2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다(대판 95다51953).