임대차 3법 즉시 시행, 향후 전월세 전망

속전속결로 임대차 3법이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과하고 본회의를 통과했는데요. 

 

오늘(7/31) 임시 국무회의를 가결을 앞두고 있습니다. 

 

공포 후 즉시 시행하는 법률안의 경우는 정부의 국무회의 의결과 대통령 재가를 거쳐 관보에 실으면 

 

시행된다고 한다.  31일 임시 국무회의에서 의결이 되면 그날 바로 관보에 실려 시행시킬 가능성이 

 

매우매우 높다. 뉴스를 자주 보신 분들이라면 다 아실 것이다. 

 

임대차 3법(전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제) 중에서 

 

전월세 신고제만 빼고 바로 시행될 것으로 보인다. 

 

전월세 신고제는 시스템 준비 기간 등을 고려하여 내년 6월 1일에 시행될 예정이라고 한다. 

 

 

 

 

임대차 3법 내용을 보면

 

□ 전월세 신고제 (내년 6월 1일 시행)

 - 전세, 월세 계약 후 임대인, 임차인은 30일 이내에 계약내용을 신고하여야 한다. 

 

 

 

□ 전월세 계약갱신청구권

 - 세입자는 계약이 2년이 만료되면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있다. 2년 + 2년 = 4년을 보장받는다. 

   단, 임차인은 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 행사해야 한다. 

 

 - 법이 통과되면 나면 기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 즉, 기존 계약도 소급적용되고, 

   법 시행 이후 1개월 이상 남아 있다면 계약갱신청구가 가능하다. 

        ▶ 소급적용이 될 시 위헌의 소지가 있다는 논란이 있다. 

 

 - 현재 집주인이 계약 만료를 통보하고 새로운 세입자와 계약이 된 상태라면 해당되지 않는다. 

 

 - 법 시행 이후 1회에 한해 계약갱신청구를 할 수 있다. 

 

 - 임차인은 계약개인이 되었다면 임대차 기간이 남아 있어도 필요에 따라 계약해지를 통보할 수 있다. 

 

 - 임대인은 본인이 직접 거주  또는 직계존비속이 주택에 실거주 할 경우와 재건축시,

   또는 2기(2개월) 이상 임차료가 연체될 때 계약갱신을 거부할 수 있다. 

 

 

□ 전월세 상한제

 - 계약 갱신시 기존 임대료에서 5%이내로만 올릴 수 있다.

      (ex) 기존 보증금 3억 일 때 , 재계약시  1천5백만원만 올릴 수 있다. 

 

 - 2년+2년= 4년 만기시, 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때는 5% 상한 제한이 없다.

 

 - 지방자치단체가 5%이내에서 상한선을 결정할 수 있다. 

 

 - 임대료를 5%이상 올려서 계약갱신했어도 법 시행이후 기존 계약이 만료되면 5% 초과분은 환급을 해주어야 한다. 

 

 -전세를 월세, 반전세로 전환할 때도 5% 이내 증액제한은 동일 적용된다. (전월세전환율 적용)

 

 

 

□ 향후 전망

 - 장점(예상)

  : 4년의 주거 보장, 인상률 5%미만으로 재계약시 부담 감소, 전월세 신고제 정확한 시세 확인 가능

 

 - 단점(예상)

   : 전세 품귀 현상, 거주지 이동시 높은 전세시세 및 반전세로 월세 부담, 임대인-임차인간 갈등 심화,

     4년 임대후 새로운 임차인과 계약시 전세 대폭 인상하거나 월세 전환(보증금은 기존과 같은 가격)

 

 

 단기적으로는 4년 주거 보장과 보증금 인상률 5%미만으로 주거 안정을 한다는 느낌을 줄 수 있을 것 같지만, 장기적으로 보면 새 세입자와 계약시 전세값 폭등 또는 월세 전환으로 직장 이동이나 거주지 이동시 상당한 불편히 있을 거로 예상됩니다.