지역주택조합이란? 지역주택조합 절차와 장점과 단점은 무엇?

정부의 19번의 규제 대책에서 분양가상한제, 초과이익환수제 등 청약으로 인해 내집 마련의 꿈은 로또, 하늘의 별따기가 되었습니다.

 

이러한 이유로 과거에는 생소했던 지역주택조합이 요즘은 익숙해지고 있는데요. 

 

지역주택조합에 관심을 갖는 분들도 점점 많아지고 있는 것 같습니다. 

 

지역주택조합은 장점과 단점이 아주 강력해서 투자를 하실 때 신중하게 선택하셔야 합니다. 

 

위험부담이 크지만 주택법 개정으로 단점들이 조금씩 완화되고 있는 추세이고

 

입주까지 이어진다면 정말 최고의 투자가 될 수 있으니 당장은 아니더라도 어떤 내용인지는 알고 있으면 좋을 것 같습니다.

 

 

 ▮ 지역주택조합이란??

 

 공동건립 방식으로 조합원을 모집하여 건물을 짓는 것

 

서울특별시, 인천광역시, 경기도에 거주하는 '무주택자 또는 85㎡이하 주택소유자'가 주택법에 의거 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택을 건립하는 조합사업이다. 

 

지역주택조합을 설립하기 위해서는 해당주택건설대지의 80%이상의 토지에 대한 

토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장 선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 한다. 

 

 

 

▮ 지역주택조합 조합원 자격 조건은?

- 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터

 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 '세대주'인 자

 

- 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 계속하여 거주하여 온 자 

 

 

▮ 지역주택조합 특징

- 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 85㎡이하 및 무주택 서민을 위한 '내 집 마련 제도'

- 6개월 이상 해당 지역에 거주한 자를 대상으로 진행

- 조합원을 구성하여 주택을 짓는 사업(설립 인가, 사업승인, 착공 등의 인허가로 구성)

- '재개발 절차보다 간소화'

 

 

 

▮ 지역주택조합 장점

 1. 무주택 가구들을 대상으로 조합을 만들어 토지 매입, 건축비, 개발비를 나누어 부담하는 방식

 2. 사업구역과 규모가 크지 않아서 추진 비용이 적게 듦

 3. 조합원들이 모여서 직접 개발하는 방식이다 보니

    시행사, 분양사 마진 및 마케팅 비용이 적게 발생하여 일반분양 주택들보다 20~30% 저렴.

 4. 별도의 청약통장이 필요 없음

 5. 분양권이 아닌 입주권을 받음.

 

 

▮ 지역주택조합 단점

 1. 조합 자체의 운영비리나 토지매입 지연의 문제가 발생하면, 사업이 무산되거나 지연되는 기간만큼 추가 분담금을 조합원들이 지어야 함.

  * 단, 주택법이 개정되면서 조건이 유리해짐

 

 2. 조합원에 한번 가입하면 입주 시까지 유지해야 하며, 탈퇴 시 제한은 없지만 지불한 비용의 소량만 돌려 받을 가능성이 있음.

 

 

▮ 지역주택조합 절차

 1. 토지선정

 

 2. 주택조합 추진위 발촉

  조합결성을 위한 최소 20인 이상이 모여서 조합 창립 총회를 엽니다. (추후 주택조합 설립인가를 받기위한 절차)

 

 3. 주택조합 규약 작성 (조합원 모집)

  시공할 주택의 규모와 토지면적등을 계산하여 사업계획을 수립하고 조합원관의 규율을 만드는 단계.

 이 시기부터 홍보관을 짓고 조합원 모집을 시작(지역주택조합의 홍보관은 모델하우스라고 부를 수 없도록 되어 있음)

일반 아파트는 모델하우스! 지역주택조합은 홍보관!

 

 4. 시공사 선정 절차(가계약)

 아파트를 지을 건설사를선정합니다. 시공사 선정은 우선선정이며, 확정이 아니기에시공사는 언제든지 변경될 수 있습니다.  일부  1군 대기업 건설사들은 브랜드의 이미지를 생각하여 주택조합홍보에 당사의 브랜드명 쓰기를 꺼려하기도 합니다. 

 

 5. 주택조합 창립총회

조합원 50% 이상 모집이 완료되고 토지의 80%이상의 사용승락을 받은 단계(큰 산은 넘은 단계)

 

 6. 주택조합 설립인가 신청 및 인가(대지 80%이상 토지사용승락서)

 5번의 주택조합 창립총회 조건이 충족되면 설입인가 신청을 할 수 있습니다. 

 

 7. 추가 조합원 모집

 

 8. 건설사(등록사업자)와의 협약체결

 도급을 맡기로한 건설사와의 구체적인 협상 단계

 

 9. 사업계획 승인

 조합원 모집 80%이상, 토지사용승락 95%이상 시 사업계획 승인을 받을 수 있습니다. 

거의 마무리 단계라고 할 수 있습니다. 

 

 10. 시공사와의 공사계약

 시공사와 협약이 아닌 정식 계약을 체결하는  단계

 

 11. 착공신고

 사용승인이후 2년이내로 착공을 할 수가 있습니다. 

 

 12. 준공

 아파트 준공단계

 

13. 청산 및 해산

 최종 끝 단계! 꿈에도 그리던 조합원이 입주민이 되는 시기

 

 

 

 

재개발, 재건축, 지역주택조합은 각 조합마다의 특성이 다르기 때문에 투자방향은 

 

투자자 개인의 상황에 따라 신중하게 선택해서 결정하시기 바랍니다!